Kira artışı ve tahliye davalarında temel kurallar

Kira ilişkileri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından günlük hayatı doğrudan etkileyen hukuki ilişkilerin başında gelir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) kiracıyı koruyan özel hükümlerle düzenlenmiştir. Bu yazıda kira artışı ve tahliye konusundaki temel kuralları genel hatlarıyla ele alıyoruz.

Kira artışı nasıl belirlenir?

TBK'nın 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay ilan edilir.

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır. Sözleşmede hiçbir düzenleme yoksa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu sınırı aşmamak üzere hakkaniyete göre belirlenir.

Hatırlatmak gerekir ki konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde yeniden TÜFE ortalaması esas alınmaktadır.

Beş yıllık kural

Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE'deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirleme yapıldıktan sonra izleyen yıllarda artış, yeniden TÜFE sınırına tabi olur.

Kira tespit davası

Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. TBK'nın 345. maddesine göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce davanın açılması ya da bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345/2). Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise, otuz günlük bildirim şartı aranmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3). Bu koşullar sağlanmadan açılan davada belirlenen kira bedeli ise bir sonraki kira dönemi için uygulanır.

Kira tespit davasında hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın konumunu, yaşını, büyüklüğünü ve kiracının ne kadar süredir orada oturduğunu dikkate alır. Bu amaçla genellikle bilirkişi incelemesi yapılır.

Tahliye sebepleri

Kiracıyı koruyan sistemde kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesiyle kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Kiracının temerrüdü

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren TBK m. 315 uyarınca yazılı bir süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Kira alacağı için icra takibi ile birlikte tahliye talep edilmesi de mümkündür.

İki haklı ihtar

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olması hâlinde kiraya veren, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352).

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar; sözleşmeyle birlikte veya teslimden önce alınan taahhütler bu nedenle sıklıkla geçersizlik tartışmasına konu olur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gibi sebepler de aynı madde kapsamında tahliye sebebi olabilir.

Bu sebeple tahliye edilen kiralanan, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç durumunda, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351).

On yıllık uzama süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınabilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Para olarak verilen güvence, kiracı tarafından bir bankaya vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemez. Uygulamada depozitonun nakit veya kiraya verenin hesabına ödendiği durumlarda, iadenin kanıtlanabilmesi için ödemenin yazılı olarak belgelenmesi önemlidir.

Zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Kira tespit davaları ve sözleşmeye dayalı tahliye davaları bu kapsamdadır. İcra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri ise kanunda öngörülen istisnalar çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi kanunda belirtilen koşullarla ilam niteliğinde belge sayılabilir.

Kiracı aleyhine düzenlemeler

TBK'nın 346. maddesine göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Sonuç

Kira ilişkilerinde süreler kısa, şekil kuralları ise katıdır. Bildirimlerin yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılması, sürelerin takvime işlenmesi ve dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının gözetilmesi, hem kiraya veren hem de kiracı için hak kaybını önleyen temel adımlardır.